Cuando tienes pensado comprar un inmueble para alquilarlo, es fundamental tener claro desde el inicio cuál es la rentabilidad a la que esperas o podrías llegar.
No sirve de nada adquirir un nuevo piso a un precio bajo para alquilar, si la renta mensual a la que puedes aspirar no te permite cubrir los gastos de mantenimiento.
Por eso, para que puedas tomar tus decisiones en base a datos objetivos, vamos a ver cómo obtener esas cifras.
¿Qué es la rentabilidad de alquiler?
La rentabilidad de alquiler es el rendimiento económico que puedes percibir de una vivienda y que obtienes al alquilarla a un tercero. Siendo este último el que te hace un pago mensual por habitarla.
Dicha rentabilidad puede ser calculada de manera previa a la decisión de adquirir el piso como inversión o de poner una propiedad que ya se posee en alquiler.
Aprovechando esta opción, si te interesa adquirir algún inmueble y piensas que podrías obtener rentabilidad al comprarlo para alquilar, puedes verificarlo.
Es decir, evaluar si la inversión a realizar te aporta márgenes de ganancia o no. En otras palabras, cerciorarte si vas a comprar de que tu inversión tendrá alguna revalorización en el mercado y que podrá generar beneficios a final del mes.
¿Cómo calcular la rentabilidad bruta de alquiler?
Para calcular la rentabilidad bruta, hay dos elementos básicos que debes tener en cuenta al inicio.
- Precio de compraventa del inmueble que vas a adquirir.
- Precio al que puedes ofertarlo en alquiler.
La rentabilidad considerada la puedes obtener al inicio mediante la siguiente fórmula:
Ingresos del alquiler en un año / Precio de la vivienda * 100
Por ejemplo: si el valor del inmueble es de 100.000 euros y el alquiler oscila entre los 825 euros, primero debes multiplicar la renta mensual por 12 para tener el valor anual.
825 euros * 12 = 9.900 euros
Luego debes dividir el resultado entre el coste de la vivienda.
9.900 euros / 100.000 euros = 0,09
Y, finalmente, la cantidad resultante la multiplicas por 100 para así obtener la rentabilidad bruta del alquiler de dicho inmueble. Es decir, 0,09 * 100 = 9 % de rentabilidad.
9 % es la rentabilidad de un piso en alquiler, teniendo en cuenta estos dos conceptos básicos que son el alquiler anual y el precio de compra. Sin embargo, este valor no es el real y por ello es llamada rentabilidad bruta.
¿Qué se incluye en las cifras netas o más objetivas?
Para conseguir cantidades más cercanas a la realidad deberías anexar estas tres categorías:
- Gastos de inversión: son todos los impuestos asociados a la compra del inmueble y que deberás sumar al importe que pagaste por el misma. Si una vivienda vale 100.000 euros, debes agregar los gastos de notaría, impuestos, reformas, mobiliario (opcional), gastos de inscripción y la cuota del intermediario.
- Gastos fijos: son todos a los que debes hacer frente cuando cobres o no la renta mensual y entre los cuales destacan: los derivados de la comunidad de propietarios, el IBI, servicios de consumos mínimos y suministros, el seguro de continente de la vivienda y el coste de administración de alquiler, si lo hubiera. También puedes valorar el seguro de impagos, por si tienes problemas con los inquilinos.
- Gastos de mantenimiento: son los asociados a la conservación del inmueble, es decir, imprevistos y defectos ocasionales tales como: reparaciones, derramas y los gastos de puesta a punto. Esta cifra es bastante variable y depende del estado de la vivienda y otros pormenores, pero puedes asignar entre un 5 y un 15 % de los ingresos anuales a el mantenimiento.
Además, debes valorar si vas a alquilar la vivienda con muebles o no e incluir ese gasto inicial en tu listado para poder amortizarlo con los ingresos. Se trata de que el piso no te genere gastos.
Pero ¿y si hay algún mes en el que tu piso queda vacío y no percibes nada por él?
Esta posibilidad también tendrías que contemplarla añadiendo un porcentaje adicional para cubrirla.
En estos casos, lo deseable sería comprar la vivienda sin necesidad de hipotecarse. Pero si no hay más remedio que hacerlo, la cuota que percibas como alquiler debería cubrir la letra mensual de tu hipoteca, junto con el resto de gastos generados por el piso.
No obstante, si estás valorando esta posibilidad, ven a vernos y estudiaremos tu caso. Te ayudaremos a conseguir lo que quieres y calcularemos previamente los ingresos y márgenes para tu tranquilidad. Te esperamos.