Cuando se habla de herencias inmobiliarias en Pamplona, hay dos conceptos que aparecen constantemente y generan más confusión de la que deberían: usufructo y nuda propiedad.
Muchos herederos los firman en notaría sin tener del todo claro qué implican en la práctica y luego llegan las sorpresas: quién puede vivir en la vivienda, quién paga qué, si se puede vender, alquilar o reformar y cómo afecta todo esto a los impuestos.
En Navarra, además, la fiscalidad propia y el tipo de patrimonio familiar (muy vinculado a vivienda habitual) hacen que entender bien esta diferencia no sea un detalle técnico, sino una decisión clave con consecuencias reales.
Por eso, este artículo no va de cómo funciona esto en la vida real, con el foco en Pamplona y en los escenarios más habituales que nos podemos encontrar.
¿Qué significa heredar en usufructo?
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona. En una herencia, lo más habitual es que:
- El cónyuge viudo herede el usufructo (permanezca en la propiedad durante el resto de su vida)
- Los hijos hereden la nuda propiedad
En la práctica, en Pamplona, esto significa:
- El usufructuario puede vivir en la vivienda
- También puede alquilarla y quedarse con las rentas
- No puede venderla sin el consentimiento del nudo propietario
Un caso muy común es el de una vivienda familiar en barrios como Iturrama, San Juan o el Segundo Ensanche, donde el cónyuge superviviente sigue residiendo en el piso durante años, mientras los hijos mantienen la propiedad “en espera”.
¿Qué es exactamente la nuda propiedad?
La nuda propiedad es la titularidad del inmueble sin derecho de uso mientras exista el usufructo.
El nudo propietario:
- Es el dueño legal del inmueble
- Pero no puede usarlo ni alquilarlo
- Ni tomar decisiones que afecten al disfrute del usufructuario
En otras palabras: eres propietario, pero no mandas… todavía.
En Pamplona esto se da muchísimo en herencias de viviendas familiares donde los hijos viven en otras ciudades o ya tienen su propia casa y no tienen prisa por disponer del inmueble. Así los padres, uno o ambos, pueden seguir habitándolo.
Diferencias clave entre usufructo y nuda propiedad (sin rodeos)
Uso de la vivienda:
- Usufructo: sí puede usarla y vivir en ella.
- Nuda propiedad: no puede usarla mientras exista usufructo.
Alquiler:
- Usufructo: puede alquilarla y cobrar el alquiler.
- Nuda propiedad: no recibe rentas.
Gastos:
- Usufructo: gastos ordinarios (IBI, suministros, comunidad).
- Nuda propiedad: gastos extraordinarios (derrama estructural, grandes reparaciones).
Venta:
- Usufructo: no puede vender solo.
- Nuda propiedad: tampoco puede vender sin el usufructuario.
*Para poder vender la propiedad, deben ponerse de acuerdo ambas partes.
¿Cómo afecta esto a los impuestos en Navarra?
Aquí en este punto, Navarra marca la diferencia respecto a otras comunidades.
Impuesto de Sucesiones
Navarra tiene un régimen fiscal propio, con bonificaciones muy favorables en herencias entre familiares directos. Aun así:
- El usufructo y la nuda propiedad se valoran por separado.
- Cada heredero tributa según lo que recibe.
El valor del usufructo suele calcularse en función de la edad del usufructuario. Cuanto mayor es este, menor valor tiene el usufructo y mayor la nuda propiedad.
IRPF
Aquí conviene tener en cuenta lo siguiente:
- El usufructuario declara el inmueble (si vive en él o si lo alquila).
- El nudo propietario no declara nada mientras no tenga uso del mismo ni rentas.
Este punto genera muchas dudas en Pamplona cuando la vivienda se alquila y los hijos creen que deben declarar algo “porque son los dueños”. Pero no es así.
Plusvalía municipal
La plusvalía se paga cuando hay transmisión.
- En la herencia, se reparte según el valor de usufructo y nuda propiedad.
- Si más adelante se vende la vivienda, ambas partes tributan según su porcentaje.
Escenarios reales habituales en Pamplona
Escenario 1: viudo/a con usufructo vitalicio
Es muy común. El cónyuge vive tranquilo en la vivienda y los hijos esperan para poder disponer de ella. No suele haber conflicto, hasta que surge una necesidad económica.
Escenario 2: el usufructuario quiere alquilar
Puede hacerlo legalmente y los hijos no pueden impedirlo, aunque no vean un euro del alquiler. Aquí es donde suelen empezar los roces familiares, pero a veces hay que hacerlo así, por ejemplo, si la usufructuaria necesita dinero para pagar algún servicio que requiera o una residencia.
Escenario 3: los hijos quieren vender y el usufructuario no
En este caso no se puede vender. La vivienda queda “bloqueda” hasta que:
- Se extingue el usufructo
- Se llega a un acuerdo económico entre las partes
Este bloqueo es muy habitual en Pamplona en viviendas bien ubicadas, donde el valor de mercado es alto pero nadie puede mover ficha.
¿Se puede extinguir el usufructo antes de tiempo?
Sí, sí que puede hacerse y esto es clave en la planificación patrimonial.
Las formas más habituales para hacerlo son:
- Acuerdo entre usufructuario y nudos propietarios
- Compensación económica
- Renuncia voluntaria del usufructuario
- Fallecimiento del usufructuario (caso más común)
Cuando se extingue, el nudo propietario pasa a tener pleno dominio sobre la propiedad, sin trámites complejos.
Errores frecuentes que se comenten en herencias
Cuidado con esto:
- Firmar sin entender qué se hereda realmente
- Pensar que “ya se arreglará más adelante”
- No prever qué pasa si alguien necesita liquidez
- No asesorarse con visión inmobiliaria local, no solo legal
En Pamplona, donde muchas viviendas heredadas tienen un alto valor patrimonial, estos errores se pagan caros, tanto en tiempo y dinero como en relaciones familiares.
La clave cuando se hereda en usufructo es entender bien qué derechos y obligaciones tiene cada figura y cómo encaja en su situación personal y familiar.
En Pamplona, donde el patrimonio suele ser estable y de largo recorrido, tomar decisiones informadas en una herencia es una forma de proteger tanto el valor del inmueble como la paz familiar.
Pero si te surge cualquier duda, puedes acudir a INMOSLM Pamplona y te ayudaremos a resolverla, esté relacionada con heredar en ususfructo o nuda propiedad o no. Ven a vernos.