El contrato de arras es un documento vinculante que firman ambas partes antes de cerrar una operación de compraventa. Dicho contrato supone una garantía, tanto para el vendedor como para el comprador y un compromiso para cumplir las fechas y obligaciones de cada parte.
Pero ¿qué se incluye en el contrato de arras? Aunque existen tres tipos de contratos de arras como tal, los datos que recoge este documento son: los datos de las dos partes interesadas, así como del inmuble; el precio de venta; la fecha máxima para concluir la operación y el capital que se entrega a cuenta para sellar el compromiso, dado el caso.
¿Cuál es el contrato de arras más utilizado?
Las tres opciones de contrato que comentábamos son: el contrato de arras penitenciales, el de arras confirmatorias y el de arras penales.
De entre ellas, el más empleado es el de arras confirmatorias, porque sí que se sella con un anticipo (a descontar del precio total del inmueble). Y porque, si alguna de las dos partes incumple, se puede solicitar una indemnización.
Normalmente, si es el comprador quien se echa atrás, el vendedor puede quedarse con la fianza íntegra de la vivienda. Mientras que si es el vendedor quién decide no seguir adelante con la operación, deberá devolver al comprador el doble del dinero que este haya aportado como señal.
La diferencia es que, una vez cumplida la penalización que hemos comentado, el contrato quedaría disuelto y el propietario podría seguir buscando compradores o quedarse con la propiedad.
Sin embargo, con el contrato de arras penales no es obligatorio entregar una señal en el momento de la firma. Pero sí que se pueden tomar acciones legales para obligar a la parte que se retracta a llegar hasta el final y cumplir con la compraventa. Todo esto incluso contra su voluntad, además de pedir una indemnización por los daños.
La pega, si empleas este último formato, es que todos los procesos judiciales suponen un tiempo de espera más o menos considerable. Algo que en la opción anterior no hace falta considerar porque la resolución es más inmediata.
Problemas que surgen cuando prescindes del contrato
El problema más destacado tendría que ver con el tiempo y las implicaciones que este tiene. Porque las partes pueden acordar dejar un mes o varios entre la firma del contrato de arras y su cumplimiento ante notario. Es decir, hasta el día de la firma de escrituras.
Este periodo se emplea en concertar cita con el notario, buscar hipoteca o cerrar detalles pendientes de las partes. Lo que implica que el piso debe permanecer cerrado y no se puede seguir enseñando a más interesados. Con lo que perderíamos a otros posibles compradores.
Cuando no se firma ningún contrato, podría darse el caso de que llegase la fecha de firma ante notario y alguna de las partes no se presentara.
Esto supone un problema que no tendría repercusión, con lo que el vendedor habría perdido el tiempo sin más y tendría que volver a retomar la venta y todo lo que ello conlleva.
Además, tendría que pagar igualmente y de forma íntegra (por ser quien reserva) los gastos de notaría. Lo que supone una consecuencia económica. Como ves, es el vendedor el que más tiene que perder en este caso.
Y, por supuesto, si no hay ningún contrato vinculante, ninguna de las partes podrá tomar acciones legales ante el agravio derivado del incumplimiento.
¿Es habitual que las partes incumplan un compromiso de compraventa?
Por desgracia, hay muchas variables que pueden llevar a las partes a echarse atrás en su compromiso de cerrar una operación de compraventa. Y, sobre todo, es la parte compradora la que podría enfrentarse a más incógnitas.
Piensa que, si no se dispone de suficientes ahorros como para asumir la compra de un piso o su entrada, la operación podría fracasar. Porque después de escoger una vivienda y confirmar el deseo de comprarla, deben poner en marcha la obtención de una hipoteca.
Este paso es arriesgado si no se ha consultado y atado previamente. Porque hay parejas que solo disponen de una aproximación o estimación del capital del que podrían disponer.
Pero ¿qué pasa si no consiguen la financiación para seguir adelante con la compra? Que se verían obligados a renunciar a dicha compra. Y, si no hay contrato ni compromiso por escrito, este inconveniente podría no tener consecuencias para ellos y sí para los vendedores.
Otro problema grave que podría surgir es que el vendedor no mantenga el precio y pretenda subirlo después de que los compradores mostraran su interés por seguir adelante. Algo que supondría un conflicto en el momento de la firma.
Supongo que entenderás que existen otros condicionantes. Aun así, disponer de un contrato entre las partes supone una gran tranquilidad para todos al proteger los intereses, tanto de compradores como de vendedores.
Es por eso que en la inmobiliaria INMOSLM Pamplona ofrecemos asesoramiento legal e incluimos el contrato dentro de este tipo de operaciones. Si quieres vender ven a vernos y te explicaremos todos los detalles.