Los impuestos asociados a la venta de viviendas marcan el cierre de una etapa o, también, el inicio de otra. Y es que hablamos de un momento tan trascendental como el que supone la venta de una vivienda.
Y, aunque crucial, el momento de pagar los impuestos asociados a la venta de viviendas puede abordarse con cierta confusión. Por eso, conocer con detalle las obligaciones fiscales es fundamental para evitar sorpresas desagradables.
Así, vamos a desgranar los impuesto que gravan la transmisión patrimonial en España.
Plusvalía Municipal o IIVTNU
Este tributo, más conocido como plusvalía municipal, es en realidad el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o IIVTNU.
Hablamos de un impuesto que grava el incremento de valor que experimenta el terreno sobre el que se asienta una vivienda con el paso del tiempo. Es decir, su revaloración desde que se adquirió la propiedad hasta el momento de su venta o transmisión.
Esto supone que el tributo se basa en el aumento del valor del suelo, pero no en el aumento de valor de la construcción que esté erigida en dicho suelo.
Para calcularlo se aplica un coeficiente que los ayuntamientos revisan anualmente. Y, aunque este impuesto puede ser diferente según el ayuntamiento que lo aplique, no puede exceder del 30 % del valor del suelo.
Obligaciones y bonificaciones en el IIVTNU
El coste de la Plusvalía Municipal debe pagarse por el vendedor según ley. Pero, en los contratos de compraventa actuales se puede pactar de forma consensuada cuál de las partes asumirá el pago.
No obstante, existen exenciones y bonificaciones que conviene conocer.
- Cuando la venta la realiza una persona mayor de 65 años o una persona en situación de dependencia, se aplican bonificaciones o exenciones en el pago de este impuesto. Pero esto depende de cada ayuntamiento.
- Cuando la transmisión se realiza a favor de los cónyuges o familiares directos por herencia o donación también hay un tratamiento fiscal diferente.
- Cuando en la venta no se ha producido un incremento de valor del terreno, no se debe pagar este impuesto. Aunque el procedimiento para reclamar lo pagado indebidamente es algo complejo, se ha establecido este derecho de exención tras varias sentencias judiciales.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF
Por si lo dudabas, la venta de viviendas tiene implicaciones en la declaración de la Renta del vendedor. Así, cuando vendemos una vivienda, se puede generar una ganancia patrimonial (o una pérdida) si tenemos en cuenta el precio al que la compramos anteriormente. Y esto debe declararse.
Pero ¿sabes cuál es el cálculo de la posible ganancia patrimonial?
- El valor de transmisión o el precio de venta menos los gastos inherentes a la venta.
- El valor de adquisición o el precio de compra más los gastos e impuestos inherentes a dicha compra, más el importante de las mejoras realizadas sobre la propiedad.
Tipos impositivos para calcular el IRPF
Cuando hay ganancia patrimonial esta se integra en la base imponible del ahorro y tributa según unos tramos. Estos eran los tramos que estaban en vigor en 2024.
- Hasta los 6.000 € un 19 %.
- Entre los 6.000,01 y los 50.000 € un 21 %.
- Entre los 50.000,01 y los 200.000 € un 23 %.
- Entre los 200.000,01 y los 300.000 € un 27 %.
- Si son más de 300.000 € un 28 %.
Pero, cuando hay una pérdida patrimonial esta se podrá compensar con otras ganancias en ese mismo ejercicio o dentro de los cuatro años siguientes a la venta.
Exenciones en el IRPF
Cuando se trata de declarar el IRPF también encontramos diversas exenciones que pueden beneficiarnos.
- Cuando al venta la ha realizado una persona mayor de 65 años la ganancia patrimonial no tiene que tributar.
- Cuando el importe total obtenido se reinvierte en la constitución de una renta vitalicia dentro de los seis meses siguientes a la operación (si el vendedor tiene más de 65 años).
- Cuando el importe obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierte en otra vivienda habitual que la sustituya. Pero esta reinversión debe producirse en un tiempo máximo de 2 años tras la venta y podrían tener que cumplirse otros requisitos adicionales.
Otros impuestos que podrían aplicarse
Hay otros tributos que recaen sobre el comprador, aunque también el vendedor debería conocer. Vamos a repasar los principales.
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Este tributo se aplica sobre la compraventa de las viviendas de segunda mano (ITP) y otros documentos públicos como la escritura de la compraventa (AJD).
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este tributo se aplica a las viviendas de obra nueva y suele ser un 10 % del valor de la construcción y es el promotor o vendedor quien los repercute sobre el comprador.
Si deseas conocer los impuestos asociados a la venta de viviendas o necesitas valorar si una operación de compraventa es o no interesante para ti, en INMOSLM Pamplon podemos ayudarte. Ven a vernos y encontraremos las mejores opciones para tu caso.