Un contrato de arras es un documento privado y vinculante que recoge el acuerdo de ambas partes a la hora de expresar su compromiso entorno a una compraventa. Es decir, que comprador y vendedor plasman los detalles de la operación que comúnmente han pactado y que afectan a ambas partes.
Este compromiso recoge el precio final de la vivienda, el estado y pormenores de la misma, la fecha límite para formalizar la compraventa o los costes de los que se hará cargo cada parte, en su caso.
Asimismo, siempre dependiendo del tipo de contrato de arras elegido, la firma se sella con una entrega de dinero a cuenta por parte del comprador. Dicho capital sería recogido en el contrato en cuestión y restado del total del valor del inmueble. Y así, el capital restante se entregaría el día de la firma ante notario.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras diferentes entre sí.
Arras confirmatorias
Art. 1124 del Codigo Civil. Tipo de contrato en el que el comprador entrega un anticipo de pago al vendedor de manera obligatoria y como reserva del inmueble. Y, en este caso, se trata de una operación que no tiene desistimiento.
Esto implica que las partes no podrían echarse atrás y, si una de ellas lo hace e incumple el contrato, la otra puede obligarle a seguir adelante mediante demanda por daños y perjuicios. Llegados a estos extremos sería un juez quien dictaminaría su resolución y compensaciones.
Arras de penitenciales
Art. 1454 del Código Civil. Este tipo de contrato permite que cualquiera de las partes, comprador o vendedor, puedan desistir libremente. Si se diera el caso, se estipula que el comprador que incumple renuncia a la señal que ha abonado previamente al vendedor.
Pero, si es el vendedor quien desiste e incumple el contrato, debería darle al comprador la señal que éste ha pagado previamente multiplicada por dos. Es decir, el doble de lo adelantado.
Aun así, existe la opción de llevarlo también ante un tribunal con la intención de solicitar daños y perjuicios adicionales por la parte perjudicada. No obstante, piensa que esto encarecería el proceso y lo retrasaría en el tiempo.
Arras penales
Art. 1452 y 1153 del Código Civil. Y, finalmente, este tipo de contrato de arras también implica una compensación económica en el caso de incumplimiento o para garantizar que la compraventa se complete.
Para eso, se incluye una cláusula que recoja cuál sería la penalización o el capital a aportar por la parte incumplidora. Así el desistimiento tendría un valor, pero no hay aportación previa o señal en el momento de la firma.
Como ves, existen ligeras diferencias entre estos tres tipos de contratos de arras y el más usado en las operaciones de compraventa de vivienda sería el de desistimiento. Y es que este contrato es el único que no implica la necesidad de resolución judicial.
Ventajas de firmar un contrato de arras
Al tratarse, como decíamos al inicio, de un documento vinculante, la principal ventaja es la protección de las partes ante el compromiso que ambas han asumido.
De esta forma, detalles como el precio final o incluso la seguridad y reserva del inmueble por parte del comprador estarían aseguradas. Lo que significa que este tipo contrato otorga derechos al comprador, siempre que se cumplan las condiciones estipuladas en él.
¿Qué datos se recogen en el contrato de arras?
Por último, los datos que se recogen en estos contratos son los siguientes.
- Referencia a la partes, con sus datos completos y todos los detalles.
- Referencia a la vivienda para la que se redacta el contrato; con características, ubicación completa, número catastral y todos los detalles que se quieran aportar.
- Referencia al coste total de compraventa de dicha vivienda. Estipulando el montante total, la señal aportada (en su caso) y el capital pendiente de pago para el día de la firma.
- Referencia a los gastos derivados de la operación. Este punto es muy recomendable para evitar confusiones posteriores, así quedaría claro y confirmado quién paga qué.
- Referencia a las posibles excepciones. Por ejemplo, en el caso de que la vivienda no esté libre de cargas habría que detallar cómo se van a resolver y las responsabilidades de las partes. Así, si quedase una hipoteca pendiente, habría que detallar cómo se resolverá esta deuda y los plazos para hacerlo.
- Referencia a los tiempos y márgenes, porque en este proceso de compraventa hay que poner siempre fechas límite para alcanzar cada hito y que el contrato tenga sentido.
- Referencia a las penalizaciones. Este sería el último punto y el que recogería cómo proceder ante el desistimiento de alguna de las partes y siempre según lo que corresponda la tipo de contrato escogido.
Esperemos que esta guía resuelva todas tus dudas al respecto y, si necesitas cualquier otra aclaración, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.